GEÇMİŞE DÖNÜK KİRA FARKI ALACAĞI VE KİRALANANIN TAHLİYESİ

• Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

• Kiracının Kira Bedellerini Ödememesi ya da Eksik Ödemesi Sebebiyle Tahliye

• Kiracının Temerrüdü Nedir? Kiracı Nasıl Temerrüde Düşer?

• Kiracının Kira Farkı Alacağı Sebebiyle Tahliyesi Mümkündür

• Konuya İlişkin Youtube Videomuz

Kira sözleşmelerinin hukukumuzda belirli bir geçerlilik şartı bulunmamaktadır. Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yapılabileceği gibi sözlü kira sözleşmesi kurulması da mümkündür. Ancak pek tabii sözlü kira sözleşmesi kurulması halinde, taraflar arasında kira sözleşmesine ilişkin bir uyuşmazlık çıktığında aradaki anlaşma maddelerinin ispatlanması çok güç olacaktır. Bu sebeple kira ilişkisi kurulurken danışanlarımıza yazılı ve kapsamlı bir kira sözleşmesi yapmalarını önermekteyiz. Zira ikinci bir yazılı sözleşmeyle sözleşme maddeleri değiştirilmediği sürece hem kiracının hem de kiraya verenin karşı tarafın sözleşme maddelerine uymasını talep etme, karşı taraf uymadığında hukuki yollara başvurma hakkı mevcuttur.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Yenilenen kira döneminde kira artış oranının belirlenmesi, taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi olup olmamasına ve yazılı kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlenip belirlenmediğine göre değişiklik gösterecektir.

Kiracı ile kiraya veren arasında sözlü kira sözleşmesi kurulmuş ise yenilenen kira döneminde kira bedeli ancak taraflar karşılıklı anlaşma sağlarlarsa dava yoluna başvurmaksızın artırılabilecektir. Eğer kiracı ile kiraya veren kira artışı konusunda anlaşamazlarsa, kiraya veren kira bedelinin belirlenmesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır. Dava açmadıkça kiracıyı kira artışı yapması konusunda zorlayamaz. Bu durumda kiracının geriye dönük kira artış farkını talep etmesi ve bu doğrultuda tahliye istemesi de mümkün olmayacaktır.

Kiracı ile kiraya veren arasında yazılı kira sözleşmesinin varlığı halinde ise yine yazılı kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir madde bulunup bulunmadığı önem arz etmektedir. Eğer kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir bedel ya da oran belirlenmemişse yukarıda sözlü kira sözleşmesine ilişkin verdiğimiz bilgiler burada da geçerli olacaktır. Bununla birlikte yazılı kira sözleşmesinde kira artışı konusunda bir bedel ya da oran belirlenmişse, kanuni sınırları aşmamak koşuluyla bu oranın uygulanması gerekmektedir. Hukukumuzda, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde 2019 yılından itibaren geçerli olmak üzere yasal artış sınırı belirlenmiştir.

TBK 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

İlgili maddenin emredici hükmüne göre, taraflar arasındaki kira artış oranına ilişkin madde bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmediği sürece aynen uygulanacaktır. Eğer belirlenen artış oranı bu miktarın altında kalırsa tarafların arasındaki madde geçerli olacaktır. Ancak taraflarca belirlenen kira artış oranı bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalamalara göre TÜFE oranı uygulandığında yapılacak artıştan daha fazla olacaksa TÜFE oranında artış yapılması doğru olacaktır.

Bununla birlikte Ülkemizdeki enflasyona bağlı olarak sürekli değişen şartlar neticesinde kira artışlarına yönelik tedbirler alınmış ve 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete ‘de yayımlanarak yayım tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. İlgili kanun ile beraber Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

Geçici madde ile 1 Temmuz 2022 tarihinden itibaren yasal artış sınırı %25 olarak belirlenmiştir. Bu oranın uygulanmasına ilişkin sınır, 15 Temmuz 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Geçici Madde 2 ile 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.

Bu doğrultuda kira sözleşmesinin tarafları arasında yazılı bir kira sözleşmesi imzalanmış ve bu sözleşmede yıllık kira artışına ilişkin bir madde bulunmaktaysa, kanuni sınırları ihlal etmediği sürece bu artış oranına uyulması gerekmektedir. Sonradan taraflar arasında yazılı bir sözleşme imzalanmadıkça bu oranın sözlü olarak değiştirilmesi mümkün değildir. Taraflar sözlü olarak sözleşmede belirtilen oranın altında kira artışı kararlaştırmışlarsa dahi kiraya verenin sonradan bu farkı talep etme hakkı doğacaktır. Aynı şekilde kiracı da kira artış oranının üzerinde bir artışı sözlü olarak kabul etmişse de sonradan ödediği fazla kira bedelini talep edebilecektir.

Kiracının Kira Bedellerini Ödememesi ya da Eksik Ödemesi Sebebiyle Tahliye

Bahsettiğimiz üzere kiracı ile kiraya veren arasında yazılı bir kira sözleşmesi varsa ve bu kira sözleşmesinde kira artış oranı açıkça belirlenmişse, taraflarca kanuni sınırları aşmadığı sürece bu artış oranına uyulması gerekmektedir. Taraflar arasında şifaen kira artış oranının sözleşmede belirtilen orandan farklı kararlaştırılması hukuken sonuç doğurmayacaktır. Bu doğrultuda Yargıtay kararlarında da kira sözleşmesinin baz alınması gerekliliği yönünde görüş bildirilmektedir.

“Taraflar arasında düzenlenen takibe ve davaya dayanak yapılan 01.11.2002 başlangıç tarihli, beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu yazılı sözleşmenin özel hükümlerinin birinci maddesinde kararlaştırılan yıllık kira artış koşulu geçerli olup, tarafları bağlar. Davacının bu sebeple kira artış farklarını talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sürelerle yenilenmiş olup, geçerliliğini sürdürmekte olduğundan, kira sözleşmesindeki kira artış oranı belirlenebilir ve hesap edilebilir şekilde belirtilmiş bulunduğundan, mahkemece uyuşmazlığın sözleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 8.5.2014 tarihli 2014/4257 E. ve 2014/5925 K. sayılı kararı)

Yazılı kira sözleşmesi ile taraflar arasında belirlenmiş kira artış oranının altında artış yapılarak yenilenen kira dönemlerinde ödeme yapılması halinde, kiraya verenin geriye dönük olarak kira farkı alacaklarını talep etmesi ve ödenmemesi halinde taşınmazın tahliyesini istemesi mümkündür. Geriye dönük kira farkı alacaklarının olması hukuken kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye olarak nitelendirdiğimiz durumun oluşmasına sebebiyet vermektedir.

Kiracının Temerrüdü Nedir? Kiracı Nasıl Temerrüde Düşer?

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen ivazlı bir sözleşmedir. Bu doğrultuda kiraya verenin asli edimi taşınmazı zamanında ve kullanılabilir şekilde kiracının kullanımına hazır hale getirmektir. Kiracının asli edimi ise taşınmazın teslimine karşılık kira bedeli ödemektir. Tabii bunların yanında kiraya verenin de kiracının da yerine getirmesi gereken yan edimleri bulunmaktadır. Mesela aksi kira sözleşmesi ile kararlaştırılmadıkça aidat ödemesini kiracının yapması gerekmektedir. Taraflar edimlerini zamanında ve eksiksiz yerine getirmediklerinde temerrüt durumu oluşacaktır. Tarafların karşı taraf asli edimini yerine getirmediğinde sözleşmeyi feshetme hakları bulunmaktadır.

Kira sözleşmesinde kiracının temerrüdü 3 şekilde doğmaktadır.

1. Kiracı hiçbir sebep yokken kirayı zamanında ödemiyor ya da eksik ödüyorsa kiracının temerrüdü söz konusu olacaktır.
   

2. Yine kiracı yan edimlerinden aidatı zamanında ve eksiksiz ödemiyorsa temerrüde düşecektir.

3. Kiracının yazılı kira sözleşmesindeki kira artış oranının altında kira artışı yaparak kira ödemesi halinde de kiracının temerrüdü ortaya çıkabilecektir.

Kiracının temerrüde düşmesi hali Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde düzenlenmiştir.

TBK 315 - Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kanun maddesine göre kiraya veren kiracının temerrüde düşmesi halinde, kiracıya yazılı bir ihtar yaparak 30 gün içerisinde edimini yerine getirmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Yazılı ihtar noter kanalıyla, iadeli taahhütlü mektupla ya da mail yoluyla yapılabileceği gibi kiraya verenin kiracıya yapacağı Örnek-13 icra takibiyle de yapılabilir. İspat açısından ihtarın noter kanalıyla ya da icra takibi başlatılmak suretiyle yapılması daha doğru olacaktır.

Kiracının Kira Farkı Alacağı Sebebiyle Tahliyesi Mümkündür

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere kiracının, yazılı kira sözleşmesindeki kira artış oranının altında kira artışı yaparak ödeme yapması halinde temerrüt durumu ortaya çıkabilecektir. Bu durumda kiraya veren geriye dönük beş yıla kadarki kira farkı alacaklarını talep edebilir.

Kiraya veren kira farkı alacaklarını yazılı bir bildirimle ya da başlatacağı icra takibiyle kiracıdan talep edebilir. Daha hızlı ve pratik olması açısından Örnek-13 icra takibi başlatılması tarafımızca önerilmektedir. Kiracıya yapılan ihtarda kira farkı alacağının ödenmesi için en az 30 gün süre verilmesi gerekir ve ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği açıkça ihtar edilmelidir.

Kira farkı alacağının icra takibi kanalıyla talep edilmesi halinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki icra müdürlüğünden kira farkı alacaklarının tahsiline ve ödenmemesi halinde taşınmazın tahliyesine yönelik takip talebi ile başvurulması gerekmektedir. Takip talebinde tahliye isteminde bulunulmuş olması taşınmazın bu sebeple tahliye edilebilmesi için zorunludur. Eğer takip talebinde tahliye isteminde bulunulmamış ise ödeme yapılmaması halinde bu takibe dayanılarak taşınmazın tahliyesinin sağlanması mümkün olmayacaktır.

Takip talebiniz doğrultusunda icra müdürlüğü tarafından ödeme emri hazırlanarak kiracıya tebliğ edilecektir. Kiracının ödeme emrine karşı tebliğden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etme ve 30 gün içerisinde borcu ödeme hakkı bulunmaktadır. Kiracı 30 gün içerisinde borcu ödemezse kiraya verenin kiracının itirazına göre icra hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye ya da sulh hukuk mahkemelerin itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekecektir. Kiracı eğer 30 gün içerisinde borcu öderse başlatılan icra takibi, kiracı bakımından bir haklı ihtar olarak nitelendirilecektir. Bir kira yılı içerisinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesi halinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılması taşınmazın tahliyesi mümkün olmaktadır. Ancak iki haklı ihtar sebebiyle tahliye konusu başka bir tahliye davasının içeriği olup, bu konuda detaylı bilgiye iki haklı ihtar sebebiyle tahliye başlıklı yazımız ve youtube videomuzdan ulaşabilirsiniz.

Konuya İlişkin Detaylı Bilgi İçin Youtube Videomuzu İzleyebilirsiniz!

Kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye mümkün olmakla birlikte hukuken birçok kurala ve süreye bağlanmıştır. Herhangi bir sürenin kaçırılması yahut herhangi bir işlemin yanlış yapılması halinde maddi zarar ve zaman kaybı oluşması kaçınılmaz olacaktır. İşbu sebeple alanında uzman bir avukatla çalışmanızı tavsiye ederiz.

Yazılıtaşlar Avukatlık & Danışmanlık