KİRACININ KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA BORCU

Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinde kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmiştir.

TBK 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kanun maddesine göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmalı, ona zarar verecek davranışlardan kaçınmalı, kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni göstermelidir. Bunun yanında kiracı, kiraya veren ile kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en  az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. İhtara rağmen kiracı tarafından aykırılık giderilmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Bununla birlikte maddenin 3. bendine göre, kiracının davranışının süre verilmesi halinde dahi düzelme ihtimali bulunmuyorsa, kiracının davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesini yapacağı yazılı bir bildirimle hemen feshedebilecektir.

Kanun koyucu madde düzenlemesinde tek tek sebep belirtmeksizin, sözleşmeye aykırılık ve komşulara saygı hususunu yoruma açık bırakmıştır. Kiracı tarafından yükümlülüğün ihlal edilmesi süre vermeyi gerektiren bir sebep mi yoksa doğrudan sözleşmenin feshi sonucu doğurabilir bir sebep mi noktasında Yargıtay içtihatları yol gösterici olacaktır.

Kiracı ile Kiraya Veren Arasında Ceza Davası Bulunması Tahliye Sebebidir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 23.12.2021 tarihli 2017/1770 Esas ve 2021/1738 Karar sayılı kararına göre, kiracı ile kiraya veren arasında ceza mahkemelerinde yargılama yapılması kira ilişkisini çekilmez kılacak niteliktedir. Bu sebeple sözleşmenin derhal feshedilmesi ve kiralananın tahliyesinin mahkemeden talep edilmesi mümkündür.

"Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacıların murisi ile davalı arasında 4165 Sok. No: 85/A adresinde bulunan taşınmaza ilişkin olarak 20.04.2008 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı vekili, aynı adreste yine müvekkiline ait olan 85/B kapı numaralı işyeri boşaldığında davalının bu işyerine geçmek istediğini, müvekkilinin izin vermediğini, buna rağmen davalının 85/B kapı numaralı işyerine izinsiz ve habersiz olarak geçtiğini, müvekkilinin bu duruma itiraz ettiğini ancak davalı ve eşinin fiili ve sözlü saldırılarına uğradığını ileri sürerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, davacı tarafın iddialarının asılsız olduğunu, aksine davacının müvekkiline yönelik hakaret, tehdit ve iftira suçlarını işlediğini, davacı hakkında iftira suçundan şikâyetçi olunduğunu ve soruşturmanın devam ettiğini, işyerinin müvekkili tarafından kira sözleşmesine dayalı olarak kullanıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Taraf beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK'nın 256/2. ( TBK'nın 316/3. ) maddesindeki şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir."

Alt Kiralama Yasağına Aykırılık Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Feshi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 03.11.2015 tarihli 2015/6262 Esas ve 2015/9345 Karar sayılı kararına göre, kiraya verenin yazılı rızası alınmaksızın alt kira sözleşmesinin yapılmayacağı; yapılması halinde kiraya verenin en az otuz gün süre vererek alt kira ilişkisinin sonlandırılmasını istemesi, sonlandırılmaması halinde sözleşmenin feshedilebileceği belirtilmiştir.

"Türk Borçlar Kanununun 322. maddesinde kiracının, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı düzenlediği gibi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 5. maddesinde de “Kiracı kiralananı alt kiraya veremez ve başkasına devredemez” koşuluna yer verilmiştir. Davacı da kiralananın kiracı tarafından işletilmek üzere diğer davalı G... Ç..'ye devrediliğini, vergi kayıtları ve tanık beyanları ile kanıtlamıştır. Davacı tarafından akde aykırılığın kanıtlanmış olmasına göre davanın akde aykırılık kanıtlanamadığından bahisle reddine karar verilmesi isabetli değildir. Ancak kiracının akde aykırı olarak kiralananı başkasına devretmesi halinde kiraya verenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilmesi için TBK.'nun 316. maddesi uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve bu bildirimin sonuçsuz kalması gerekir."

Somut olaya göre kiracının davranışının Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi gereğince sözleşmenin feshi sebebi oluşturup oluşturmadığı yahut süre verilmesini gerektiren bir sebep bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir. Bu konuda alanında uzman bir Ankara Kira Avukatından yardım almanız, işlemlerinizi profesyonel destek alarak yürütmeniz elzemdir.

Yazılıtaşlar Avukatlık & Danışmanlık