KAMULAŞTIRMA NEDİR? KAMULAŞTIRMA NASIL YAPILIR?

yazilitaslaravukat
7 gün önce
9 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 5 gün önce

Mülkiyet hakkı Anayasa’nın “Kişinin Hak ve Ödevleri” kısmında “Mülkiyet ve Miras Hakkı” başlıklı 35. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:

“Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”.

Görüleceği üzere Anayasada, mülkiyet hakkının yalnızca kamu yararı amacıyla sınırlanabileceği ve toplum yararına aykırı olarak kullanılamayacağı açıkça ifade edilerek mülkiyet hakkının sosyal yönüne vurgu yapılmıştır.

Anayasa’mızın 46. maddesinde düzenlenen kamulaştırma ise, anayasal olarak güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkına müdahale sonucu doğuran bir kurum olarak karşımıza çıkmaktadır. Kamulaştırma, idarelerin kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya kanunda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle özel mülkiyete konu taşınmazlara el koymasıdır.

Anayasa’da kamulaştırma kurumu “Sosyal ve Ekonomik Haklar ve Ödevler” bölümünde 46. maddede düzenlenmiştir. Anayasa’nın 46. maddesi incelendiğinde kamulaştırma işleminin ana hatlarının açık bir şekilde ortaya konulduğu görülmektedir. Kamulaştırma işlemine ilişkin usul ve esaslar genel anlamıyla aşağıdaki gibidir:

a) Kamulaştırma kararı sadece yetkili idare tarafından alınabilir.

b) Kamulaştırma uygulaması, ancak özel mülkiyet konusu taşınmazlar için mümkündür.

c) Kamulaştırmanın yapılabilmesi için kamu yararının varlığı zorunludur.

d) Kamulaştırma işlemi mülkiyet hakkına müdahale sonucu doğurduğu için kanuna dayanılmalı ve söz konusu kanunda öngörülen usullere uyularak gerçekleştirilmelidir.

e) Kamulaştırılacak taşınmazın karşılığının nakden ve peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Kural bu olmakla birlikte, Anayasa’nın 46/2 hükmünde belirli amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda peşin ödeme şartından ayrılınmış ve taksitle ödeme mümkün hale getirilmiştir.

Kamulaştırma İçin Gerekli Şartlar

Kamulaştırmanın Yetkili İdare Tarafından Yapılması

Anayasa’mızın 46. maddesi ve Kamulaştırma Kanun’unun (KK) 1. maddesine göre kamulaştırma yapma yetkisi devlet ve kamu tüzel kişilerine tanınmıştır. Bu kapsamda devlet tüzel kişiliği, il özel idaresi, belediye ve köy tüzel kişilikleri ile diğer kamu tüzel kişiliği olan idareler (üniversiteler, KİT’ler, İSKİ, Karayolları Genel Müdürlüğü, TÜBİTAK vb.) kamulaştırma yapma yetkisine sahiptirler.

Kamulaştırma Kanun’un 3. maddesi gereğince, kamulaştırma yapmaya yetkili devlet veya kamu tüzel kişileri mevzuat çerçevesinde görevli oldukları ve yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için kamulaştırma yapma yetkisini haizdirler. Dolayısıyla kamulaştırma yapma yetkisi; kişi, konu ve yer bakımından sınırlandırılmış bir yetkidir. Bu nedenle devlet veya kamu tüzel kişileri her yerde ve her konuda değil, sadece kendi yetki sahalarında ve görev konuları kapsamında kamulaştırma kurumuna başvurma hakkına sahiptirler.

Kamulaştırmanın Yapılabilmesi İçin Kamu Yararının Varlığı

İdarenin mevzuat tarafından kendilerine verilen görev, hizmet veya teşebbüsleri kamu yararına yürütebilmek amacıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmazlara ihtiyaç duyması ve ihtiyaca yönelik kamulaştırma işlemi yapması gerekmektedir.

Kanunun 23. maddesine göre, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmazını geri alabilir. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

Kamulaştırmanın Özel Mülkiyete Konu Taşınmazlar İçin Yapılması

Anayasa’nın 46. maddesinde devlet ve kamu tüzel kişilerinin “… özel mülkiyette bulunan taşınma malların tamamını veya bir kısmını … kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya…” yetkili olduğu ifade edilmiştir. Kamulaştırma Kanunu'nun 1. maddesinde de gerçek kişilerin ve özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların ve irtifak hakkının kamulaştırılabilecek mallar olduğu açıkça ortaya konulmuştur. Kamulaştırma Kanunu'nun 3. maddesinde ise bunlara ek olarak kaynakların da kamulaştırmanın konusu oluşturabileceği belirtilmiştir. Bu hükümler ışığında değerlendirildiğinde kamulaştırmanın konusunu, yalnızca özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallar ve bununla ilgili olarak kaynak ve irtifak hakları oluşturmaktadır

Kamulaştırılan Taşınmazın Bedelinin Nakden ve Peşin Ödenmesi

İdareler kamu hizmetlerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını kamulaştırılması için , bedellerini nakden ve peşin olarak ödemekle yükümlüdür. Yani idare kamulaştırma yapabilmesi için öncelikle kamulaştırma işlemi için yeterli ödeneği ayırmalı ve bu şekilde kamulaştırma işlemlerine başlamalıdır.

Nakden ödeme kuralının istisnası, trampa yoluyla kamulaştırmadır. Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir. Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.

Peşin ödeme kuralının istisnası taksitlendirmedir. Anayasaya göre şu durumlarda taksitlendirmeye gitmek mümkündür:

Tarım reformunun uygulanması
Büyük enerji, sulama ve iskan projeleri
Yeni orman yetiştirilmesi
Kıyıların korunması
Turizm amaçlı kamulaştırmalar.

Küçük çiftçinin doğrudan işlediği toprağın bedeli her halde peşin ödenir. Taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz. Taksitlere, devlet alacaklarına (2001 yılı Anayasa değişikliği) uygulanacak en yüksek faiz haddi uygulanır ve taksitler eşit miktarlarda ödenir. Bakanlar Kurulunca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzelkişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır.

Kamulaştırma İşlemi Kanunda Öngörülen Usul ve Esas Kurallarına Uygun Yapılmalıdır

Kamulaştırma işleminin özel mülkiyete doğrudan müdahale sonucu doğurması, kamulaştırmanın diğer idari işlemlere göre çok daha farklı ve ayrıntılı şekilde usul kurallarına tabi kılınmasına sebebiyet vermiştir. Mevzuatta öngörülen usul ve esaslara uyulmaması kamulaştırma işleminin sakatlık sebebidir.

Kamulaştırma Kanun’u çerçevesinde, kamulaştırma işlemi idari aşama ve adli aşama olmak üzere iki aşamadan oluşmaktadır.

Kamulaştırma Aşamaları

İdari Aşama

Öncelikle Kamulaştırma işlemine başlayacak olan idare KK.m.3/4 hükmü gereğince öncelikle kamulaştırılacak taşınmaz için yeterli ödeneği temin etmelidir. Dolayısıyla idare kamulaştırma işlemine başladığı anda yeterli ödeneğin hazır edildiğini belgelemek durumundadır.
İdare kamulaştırmanın idari aşamasında yeterli ödeneği temin ettikten sonra kamu yararı kararı almalı ve bu karar yetkili mercilerce onaylanmalıdır. Kamu yararı kararı, idarenin belirli bir işin, örneğin, yol, okul yapımı konusunda kamu yararının var olduğuna ilişkin almış olduğu bir karardır. Bu kararının, idareye kamulaştırma yapma konusunda verilmiş bir izin olarak da değerlendirilmesi mümkündür.

Kamu yararı kararının hangi merciler tarafından alınacağı KK.m.5’de ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Ayrıca alınan bu kamu yararı kararının da hangi merciler tarafından onaylanacağı KK.m.6’da gösterilmiştir.
Kamu yararı kararı verecek merciler
Madde 5 – Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:
a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
1. 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
7. Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,^[4]
11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.
b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

Kamulaştırma Kanun’unda kamulaştırma işlemi için kamu yararı kararı alınması gerektiği kuralı konulmuş olmakla beraber, istisnai bazı durumlarda kamu yararı kararı alınmasına gerek görülmemiştir. KK.m.6/3 gereğince “Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır. “ . Dolayısıyla bu hallerde kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Ayrıca KK.m.6/2 gereğince Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının onaylanmasına ihtiyaç bulunmamaktadır.
Kamulaştırmanın idari aşamasında kamu yararı kararı alınıp onaylanmasına müteakiben kamulaştırılacak olan taşınmazın belirlenmesi işine geçilir. KK.m.7/1 hükmü gereğince idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İdare bir taraftan ilgili vergi dairesinden kamulaştırılacak olan taşınmazın beyan değerini ister. Vergi dairesi, taşınmazın beyan edilen değerini, eğer böyle bir beyan mevcut değilse beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde idareye bildirir.
Taşınmazın tespiti işlemi sona erdikten sonra ise idare tarafından kamulaştırma kararı alınır. Alınan kamulaştırma kararı tapu dairesine bildirilir ve tapu dairesince bu konuda şerh konulur. KK.m.7/3 hükmü gereğince şerh konulduğu tarihten itibaren altı ay içerisinde idarece 10. md.’ye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle kendi adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alacağı bir belge tapu müdürlüğüne ibraz edilmediği takdirde bu şerh tapu müdürlüğünce resen sicilden silinir.
Kamulaştırmanın idari aşamasındaki son süreç ise satın alma usulünün denenmesidir. Kamulaştırma Kanunu md. 8: “İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.” hükmü gereğince öncelikle satın alma usulünün uygulanması gerekmektedir. İdare satın alma usulünün uygulanması için en az üç kişiden oluşan bir kıymet takdir komisyonu oluşturarak ilgili taşınmazın değerini tespit eder. Daha sonra ise idare tarafından satın alma işini yürütmesi için bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu oluşturulur. İdare, kıymet takdir komisyonu tarafından tespit edilen değer belirtilmeksizin kamulaştırılacak olan taşınmazı pazarlıkla satın almak istediğini taşınmaz malikine resmi bir yazıyla bildirir. Malik bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurursa, malik ile uzlaşma komisyonu arasında pazarlık görüşmeleri yapılır. Tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde anlaşılması halinde bu husus bir tutanağa bağlanır ve taraflarca imzalanır. Bunun üzerinde idare 45 gün içinde bedeli hazır eder ve malikten tapuda ferağ vermesini talep eder. Malik bu süre içerisinde tapuda ferağ verirse idare tarafından söz konusu bedel malike ödenir ve satın alma usulü ile edinilen taşınmaz mal kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde gerçekleştirilen kamulaştırmaya ve bedeline karşı itiraz davası açılamaz.
Taşınmaz sahibi ile anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanun’un 10. md.’sine göre işin hükmen halli yoluna gidilir. Bu durumda adli aşama başlayacaktır.

Adli Aşama

Satın alma yolu ile ilgili tüm işlemler yapılmış, ancak bir sonuç alınamamışsa, bu durumda idarenin, taşınmaz ve bedel tespiti ile ilgili olarak topladığı tüm bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine müracaat ederek, taşınmazın bedelinin tespit edilmesi ve KK’nın 3. md.’sine göre taksitle veya bunun dışında peşin olarak ödenmesi karşılığında hükmen idare adına tescili talep edilir.

İdarenin dilekçesi üzerine Mahkeme, başvuru tarihinden sonra en geç 30 gün sonrasına duruşma günü verir.

İdarenin mahkemeye başvurmasına müteakip mahkeme tarafından en geç otuz gün sonrası için belirlenecek olan duruşma gününü ve içeriğini gösteren meşruhatlı davetiye taşınmaz malikine tebliğ edilir. Mahkemece belirlenen günde yapılan duruşmada öncelikle taraflar bedel konusunda anlaşmaya davet edilir. Tarafların bedelde anlaşması durumunda hâkim tarafından taraflarca anlaşılan bu bedel kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir. Tarafların bedelde anlaşamamaların durumunda ise hâkim tarafından en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için duruşma günü belirlenerek bilirkişiler marifetiyle kamulaştırılacak olan taşınmazın değerini tespit için yerinde keşif yapılır.

Bilirkişiler KK.m.11’de öngörülen esaslar çerçevesinde taşınmazın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye sunar. Mahkeme bunun üzerine bu raporu taraflara tebliğ eder ve yapılacak duruşmaya taraflar veya vekilleri ile birlikte bilirkişileri çağırır. Duruşmada tarafların rapora itirazları ve bilirkişilerin cevapları alınır.

Duruşmada taraflar bedelde anlaşamadığı takdirde kamulaştırma bedeli hâkim tarafından gerektiğinde yeni bir bilirkişi raporu da alınarak adil ve hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Ardından tarafların anlaşması üzerine veya taraflar anlaşamadığı takdirde mahkemece tayin olunan kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Bu süre içerisinde ilgili makbuz mahkemeye ibraz edilirse mahkemece söz konusu taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilerek bu karar tapu dairesine ve bankaya bildirilir. Böylece ilgili taşınmazın mülkiyeti mahkeme kararı ile birlikte idareye geçer ve kamulaştırma işlemi nihayete ermiş olur. Asliye Hukuk Mahkemesinin tescil kararı kesin nitelikte iken, bedel konusundaki kararına karşı kanun yoluna başvurulabilmektedir.

Malikin İptal Davası Açma Hakkı

KK’nın 10/13. md.’si gereği tebligat ile bildirilen 30 günlük süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde, kamulaştırma işleminin görüldüğü mahkeme, bu karar doğrultusunda davayı idare mahkemesinden nihai karar çıkıncaya kadar bekletir.

İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır. Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez. İptal davasında görevli mahkeme idare mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise özel yetki kuralı gereğince, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi ve Faiz

İdareler kamu hizmetlerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını kamulaştırılması için, bedellerini nakden ve peşin olarak ödemekle yükümlüdür. Bazı hallerde taksitle ödenebileceğine yukarıda değinmiştik.

Satın alma usullerine uygun olarak idare ile tapu maliki kamulaştırılacak taşınmaz bedeli konusunda anlaşması durumunda anlaşma tutanağı düzenlenir. Anlaşma sağlanmasına rağmen idarece kamulaştırma bedeli ödenmez ise kamulaştırma bedeline devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

İdare ve tapu malikinin satın alma usulüne göre anlaşamaması ve idarenin asliye hukuk mahkemesinde taşınmaz malın bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açması halinde mahkeme, idarenin kamulaştırma bedelini bankaya depo etmesini ve buna ilişkin makbuzu mahkemeye bildirmesini istemektedir. İdarenin kamulaştırma bedelini bankaya yatırması ile mahkemece kamulaştırma kararı verilmektedir. Yukarıda da değindiğimiz üzere yerel mahkemenin kamulaştırmaya yönelik kararı kesin olmakla birlikte kamulaştırma bedeline ilişkin karar kesin değildir ve istinaf yoluna başvurulabilir.

Malikler yerel mahkeme kararında belirtilen kamulaştırma bedeline karşı istinaf yoluna başvursa da yerel mahkemece belirlenen kamulaştırma bedelini alabilirler. Kamulaştırma Kanunu'nun ek 4. maddesi gereğince kamulaştırma bedelinin tahsil edilebilmesi için malikin ya da vekilinin ilgili idareye yazılı başvuruda bulunması halinde malikin bildirdiği banka hesabına 30 gün içerisinde kamulaştırma bedelinin yatırılması gerekmektedir. 30 gün içinde kamulaştırma bedelinin ödenmemesi halinde kamulaştırma bedeli ile kararda belirtilen diğer alacaklar genel hükümler dairesinde icra edilebilir.

Yazılıtaş & Melendiz Avukatlık ve Danışmanlık