İHTİYAÇ NEDENİYLE KONUT VE İŞYERİ TAHLİYE DAVASI

• Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Kanunda Sayılı Kişilerin İhtiyacı İçin Açılabilir

2. İhtiyaç Güncel, Samimi ve Devamlı Nitelikte Olmalıdır

3. Davanın Süresinde Açılmış Olması Gerekmektedir

• Yeniden Kiralama Yasağı

• Konuya İlişkin Youtube Videomuzu İzleyebilirsiniz!

Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası hukukumuzda Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Kanun maddesine göre, kiraya veren kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ev ihtiyacı doğması halinde kiradaki taşınmazının tahliyesini isteyebilecektir.

Bununla birlikte taşınmazın yeni malikinin de ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası ise Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre yine taşınmazın yeni maliki de kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ev ihtiyacı nedeniyle yeni edindiği taşınmazın tahliyesini talep edebilecektir.

Gereksinim nedeniyle tahliye davasına ilişkin olarak bilgilendirici yazımız faydalı olsa da her kira sözleşmesine göre değişen şart ve süreler mevcuttur. Kira hukukunda davanın kazanılması açısından fesih bildirim süreleri, dava açma süreleri çok önemli olup somut olaya ilişkin olarak alanında uzman bir Ankara Kira Avukatından danışmanlık almanız, dosyanızı uzman avukatlarla yürütmeniz çok elzemdir.

Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını kural olarak kiralayan açabilmektedir. Bununla birlikte Yargıtay kira sözleşmesine taraf olmayan malikin ve intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabileceğini kabul etmektedir. Yine sözleşme tarihinden sonra taşınmazı edinen yeni malikin de dava açma hakkı bulunmaktadır.

"İntifa hakkı sahibi ..., 01.04.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile taşınmaza olan ihtiyacını davalıya bildirmiş, yargılama aşamasında ise halen başka bir taşınmazda kiracı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. …Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 07.03.2018 tarihli 2018/1050 E. ve 2018/2136 K. sayılı kararı.)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde sayılmıştır. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılarak kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için üç şart bir arada gerçekleşmelidir.

1-) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Kanunda Sayılı Kişilerin İhtiyacı İçin Açılabilir

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası yalnızca Kanunda sınırlı sayıda sayılan kişilerin ihtiyacı için açılabilir. Bu kişiler kiralayanın kendisi, kiralayanın eşi, üst soyu, alt soyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir. Sayılan kişilerin dışında herhangi birinin ihtiyacı için davanın açılması halinde davanın reddi söz konusu olacaktır. Kanun maddesine göre kiralayanın kardeşinin ihtiyacı için kural olarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması mümkün olmayacaktır. Ancak kiralayanın kardeşi, kiralayanın kanunen bakmakla yükümlü kişilerden olduğu takdirde kardeşin ihtiyacı için de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve tahliyenin gerçekleştirilmesi mümkün olacaktır.

2-) İhtiyaç Güncel, Samimi ve Devamlı Nitelikte Olmalıdır

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için ihtiyacın güncel, samimi olması ve devamlılık arz etmesi gerekmektedir.

Yargıtay'ın ihtiyaç sebebi olarak kabul ettiği durumlardan bazıları aşağıdaki gibidir.

• Kiralayanın reşit evladının aile evinden ayrı konutta yaşamak istemesi.

“Davacı 10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 E. ve 2015/2354 K. sayılı kararı)

• İhtiyaçlının kirada oturması.

“Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.01.2019 tarihli 2018/7751 E. ve 2019/493 K. sayılı kararı)

• Yurtdışında yaşayan ihtiyaçlının, Türkiye’ye geldiği zamanlarda kalacak mecura ihtiyaç duyması.

“Mahkemece dinlenen tanık beyanlarında, davacının yurtdışında yaşadığını, izne geldiğinde oğlunun ve kızının yanında kaldığını, rahat edemediğini, taşınmazı yurt dışından izin için geldiğinde kullanmak üzere satın aldığını beyan etmişlerdir. Davacı yurtdışından izin kullanmak için geldiğinde otelde ya da yakınlarında kalmaya zorlanamaz. Davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu kabul edilmekle tahliye kararı verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 18.04.2012 tarihli 2012/2927 E ve 2012/6133 K. sayılı kararı)

• İhtiyaçlının yazlık konuta ihtiyaç duyması.

“Toplumun bugünkü yaşam anlayışı yazlık konutu ihtiyaç haline getirmiştir. Böylece yazlık konutun daimi konutun tamamlayıcısı olarak kabul edilmesi gerekir. Bu bakımdan yazlık konut ihtiyacını yasa kapsamına giren zorunlu ihtiyaç olarak saymak icabeder. Bu nedenle kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken aksi düşünce ile davanın reddedilmesi isabetsiz olmuştur…” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 28.04.1998 tarihli 1998/3638 E. ve 1998/3667 K. sayılı kararı)

• İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye

“Yapılan yargılama sırasında dinlenilen tüm davacı tanıkları; İhtiyaçlının Ziraat Fakültesi mezunu olduğunu, geçici işlerde çalıştığını, KPSS sınavlarında başarılı olamadığını, askerden döndüğünü, halen boş olup sigortasının bulunmadığını, kiralananda kahvehane işletmeciliği yapmak istediğini, bu sebeple kiralanana ihtiyacı olduğunu beyan etmişlerdir. Davalı taraf, ihtiyacın samimi olmadığını savunmuş ise de savunmasını ispat açısından dosyaya herhangi bir delil ibraz etmemiştir. Bu durumda toplanan delillerin mahiyetine göre halen işi olmayan davacının torununun, işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 01.10.2015 tarihli 2015/7043 E. ve 2015/7734 K. sayılı kararı)

• İhtiyaçlının sağlık durumu sebebiyle ilgili mecura ihtiyaç duyulması.

• Kiralayanın ailesinin genişlemesi sebebiyle mevcut taşınmazına sığamadığı için mecura ihtiyaç duyulması.

• İhtiyaçlının evlilik hazırlığı içinde olması.

Benzeri sebeplerle ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması ve tahliyenin gerçekleştirilmesi mümkündür. İhtiyaç sebepleri sınırlı sayıda olmayıp ihtiyacın güncel, samimi ve devamlı olup olmadığı somut olaya göre değerlendirilecektir. Bu hususta ihtiyaç sebebinin doğru belirlenip mahkemeye doğru aktarılması önemlidir. Davanın açıldığı esnada mevcut olmayan ileriye dönük ihtiyaçlar için dava açılamayacağı gibi samimi olmayan ve geçici ihtiyaçlar sebebiyle açılan davaların reddedileceği açıkça söylenebilir.

3-) Davanın Süresinde Açılmış Olması Gerekmektedir

Davanın süresinde açılmış olması gerekmektedir. Davanın süresi kira sözleşmesinin belirli süreli kira sözleşmesi ya da belirsiz süreli kira sözleşmesi olmasına göre değişiklik gösterecektir. Bununla birlikte kanunumuzda yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılması hususunda da dava süresiyle ilgili değişik düzenlemelere gidilmiştir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin bitimi tarihinden itibaren bir ay içerisinde davanın açılması gerekir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için belirli süreli kira sözleşmelerinde önceden fesih bildirim ihtarı çekilmiş olması şart değildir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerin de ise kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren her 6 aylık dönemin sonu fesih dönemi olarak nitelendirilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için bu fesih dönemlerinden en az 3 ay öncesine kadar kiracıya fesih bildiriminde bulunulmuş olması gerekmektedir. Fesih bildiriminden bulunulmuş olması halinde 6 aylık dönemin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir. Örneğin 08.01.2021 başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesinin varlığı halinde 08.07.2021 tarihinden itibaren 1 aylık süre fesih dönemi olarak nitelendirilir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak isteyen kiraya veren en geç 08.04.2021 tarihine kadar kiracıya ihtiyacını bildirerek fesih bildiriminde bulunduğu takdirde 08.07.2021 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtiyacını bildirerek ihtar çektiği takdirde, edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir.

Yeni malikin yine kira sözleşmesinin niteliğine göre kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açma hakkı da bulunmaktadır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus kira sözleşmesinin niteliğine göre hangi sürede dava açmanın daha avantajlı olduğunun tespitinin doğru yapılmasıdır. Günümüzde uzun yargılama süreleri sebebiyle tarafların makul sürede yargılanma hakları ihlal edilebilmektedir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının olabilecek en yakın zamanda sonuçlanabilmesi için en doğru zamanda açılması zaruridir.

Yeniden Kiralama Yasağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince taşınmaz dava neticesinde ve icra marifetiyle tahliye edilmiş ise 3 yıl süreyle ihtiyaçlıdan başkasına kiralanamaz. Taşınmazın başkasına kiralanması ve bu durumun eski kiracı tarafından tespit edilmesi halinde kiralayan eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bulunan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalabilir. Ancak bu tazminatın talep edilebilmesi için taşınmazın yargı kararıyla ve icra marifetiyle tahliye edilmiş olması şarttır. Kiracının ihtar üzerine kendiliğinden taşınmazı tahliye etmesi yahut dava neticesinde kendiliğinden taşınmazı boşaltması halinde tazminat talebinde bulunması mümkün değildir.

“Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.

O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 07.02.2019 tarihli 2017/4956 E. ve 2019/871 K. sayılı kararı)

Konuya İlişkin Youtube Videomuzu İzleyebilirsiniz!

İhtiyaç sebebiyle tahliye davasına ilişkin hazırladığımız YouTube videomuzda da detaylı bilgilere yer verdik. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası gerek dava açma süreleri gerekse dava sebebinin belirlenmesi bakımından hataya düşülme olasılığı yüksek davalardandır. Vatandaşlarca dava açılması mümkün olsa da usule ilişkin kurallar sıkı olup, herhangi birinin eksik olması halinde geri dönülmesi imkansız sonuçlara mahal verilebilir. Herhangi bir olumsuzluk yaşanmaması adına alanında uzman bir kira avukatından danışmanlık almanız, davanızı bir avukat yardımıyla yürütmeniz faydalı olacaktır. Detaylı bilgi için bize iletişim adreslerimizden ulaşabilirsiniz.

Yazılıtaşlar Avukatlık & Danışmanlık